Il mercato immobiliare italiano mostra segnali contrastanti nel terzo trimestre del 2026. A livello nazionale le quotazioni delle abitazioni hanno registrato una flessione dell’1,1% attestandosi in media a 2.031 €/m². Questo calo è il risultato di una serie di fattori macroeconomici, tra cui la persistenza di tassi di interesse elevati decisi dalla BCE, che rendono i mutui più onerosi per le famiglie.
Al contempo, le grandi metropoli continuano a sostenere la domanda, creando un divario marcato tra i capoluoghi e le aree periferiche. Più di sei provinciali su dieci hanno registrato aumenti dei valori, segno di una resilienza urbana che contrasta la tendenza al ribasso osservata nel resto del Paese.
Prezzi nazionali: trend in diminuzione
Nel complesso, il calo dell’1,1% si traduce in una perdita di valore di circa 22 milioni di euro rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le regioni più colpite sono il Molise (-2,3%) e il Lazio (-2,2%), mentre la Valle d’Aosta è l’unica a registrare una crescita positiva (+7%). A livello provinciale, la perdita più consistente è stata registrata a Pordenone (-5,5%) e Carbonia (-5,5%). Questi dati evidenziano come le zone a minore dinamismo economico siano più vulnerabili alle conseguenze di una politica monetaria restrittiva.
Bologna registra crescita e supera Roma
In questo scenario nazionale, il capoluogo emiliano si distingue per una performance positiva: i prezzi a Bologna sono aumentati dell’1% nel trimestre, raggiungendo 3.836 €/m². Questo valore supera quello di Roma, che si attesta a 3.810 €/m², ponendo la città di Bologna leggermente più costosa della capitale italiana per metro quadrato. Su base annua, i valori bolognesi rimangono più del 3% al di sopra di quelli del 2025, confermando una tendenza di lungo periodo verso l’apprezzamento.
Confronto con le altre principali città
Milano rimane la metropoli più cara del Paese, con 5.659 €/m², nonostante un calo trimestrale dell’1,7%. Venezia, Bolzano e Firenze si collocano rispettivamente a 4.956 €, 4.906 € e 4.800 €/m². Nella fascia inferiore, Reggio Calabria (778 €/m²), Biella (755 €/m²) e Caltanissetta (639 €/m²) mostrano valori più contenuti, evidenziando il divario tra Nord e Sud e tra grandi centri urbani e realtà più piccole.
Le cause del divario tra capoluoghi e province
Secondo l’Ufficio Studi di Idealista, la persistenza del crescente prezzo nei grandi centri è dovuta a una domanda strutturale più vigorosa, alimentata da fattori come l’offerta di lavoro, la presenza di università e la qualità dei servizi. Nei centri più piccoli, invece, la restrizione creditizia ha un impatto più pesante, soprattutto per le fasce di mercato medio-basse. Inoltre, la politica di stretta monetaria della BCE influisce in modo differenziato: le città con mercati più liquidi riescono a mitigare gli effetti di tassi più alti, mentre le province più deboli subiscono una contrazione della domanda.
